摘要：要从根本上解决发达城市的租房需求，还需要从土地供应管制和限购政策上入手。
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文/聂日明 上海金融与法律研究院研究员
又到高校毕业季，这是租房市场的旺季。据中新社报道，北京房租5年涨幅达54.2%，呈现中心城区增幅最快、东城区租金最高、北部价格高于南部的格局。上海的房租也在毕业季来临之前上涨，去年年底时上海的房租已连涨16个月，进入2016年后仍呈逐月上涨趋势。
毕业季的毕业生是城市新增的租房客，短期内等待出租的房屋是有限的，需求增多，房租自然会上涨，尤其京沪等一线城市，长期受全国各地毕业生的青睐，租房市场很难不火爆。但需求增加、房租上涨，也会催生供给增多，长期来看，房租很难持续快速的上涨。但事实正好相反，根据我爱我家市场研究中心数据显示，2010年7月份，北京租房每平米47.2元人民币，到了2015年7月，已经攀升至每平米72.8元，涨幅达54.2%，上海的情况与北京类似。对比来看，房租的涨幅和GDP相近，但远快于CPI。
如果和房价相比，房租上涨的速度并不快，仅2015-2016两年时间，京沪深等地的房价上涨就超过50%，这是因为支撑房价的动力和支撑房租的动力是不一样的。房价是财富的体现，买房子是居民投资增值的一个渠道，房价上涨的快慢是居民对城市繁荣程度、房地产市场的中长期供求程度的反应。房租是一种生活成本，和居民收入紧密相关，这也使得房租的波动幅度要远远小于房价。过去在房价快速上涨的十余年内，房租的涨幅都是远慢于房价。
曾经，房租涨幅慢也是房价涨幅快的结果。2003年以后，因为房价上涨较快，财富效应明显，投资房产成为很多投资者的选择，例如闻名上海的温州炒房团曾经整栋楼整个小区的购买房子，大量的投资行为使得购买的房产并没有用于自住，而只能出租或闲置。而城市新增的租房需求增速相对稳定，过量的出租房屋的供给抑制了房租的上涨空间。
这一现象在2010年颁布房地产限购令以后有了新变化。为了避免过快的购房需求带来的房价上涨，限购令以满足自住需求、遏制投资需求为政策目标，采用户籍、社保缴纳记录等手段限制特定居民的购房权利。
房产限购的城市一般都是人口流入较多的城市，这些人中的多数都缺乏足够多的财富和收入去支付首付与按揭，只能靠租房在城市里居住。限购令在抑制投资买房的同时，也抑制了房屋出租的供给，有人投资性购房，城市才会有富余的房子用来出租。如果只允许购买刚需（自住）的房子，那么租客到哪去租房子呢？这就是北京上海房租过快上涨的时代背景。
一直以来，侧重于中西部地区的建设用地供应政策，推高了东部地区（尤其是一线城市和省会城市）的房价，带动了这些城市的生活成本全面上扬。上海交通大学陆铭等学者的实证研究证实这一点，2003年之后东部相对受限的土地供给政策显著抬升了当地的房价，并最终推升了工资，而这一效应在内地和2003年之前的东部则不显著。限购令的出现令房租上涨的速度进一步加快。
以房价为代表的生活成本上涨，影响劳动力流动的方向和部分地区的劳动力供给，倒逼工资提高，偏离劳动生产率提高趋势，迫使企业经营者加速资本对于劳动力的替代和过度的产业升级。不管是中国整体的城市化进程，而是相应城市的竞争力，过早的资本替代劳动和过度的产业升级都不是好消息。
据中新社调查，在北京有69%的毕业生租房依赖父母资助，仅有四分之一的毕业生可以独立支付租金。大学生尚且如此，中低学历的劳动者恐怕就更不能承受如此之高的房租了。为了帮助年轻人解决租房子的问题，住建部等部委今年提出培育和发展住房租赁市场，允许住房改造后按房间出租，允许将商业用房按规定改建为租赁住房等，这是利好消息，但仍然不是治本之策。要从根本上解决发达城市的租房需求，还需要从土地供应管制和限购政策上入手。
（本文仅代表作者个人观点）
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