“总体认同一二线，三四线城市有所为有所不为。”8月31日上午，在新力控股（2103.HK）举行的2020年中期业绩发布会上，联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯释放了该信息。
陈凯及新力控股首席财务官许进业就新力拿地逻辑、市场预判以及如何跟管理要效益等内容，与投资者和媒体在线进行分享。
深耕江西和长三角的三四线
今年上半年，新力全口径销售额及权益销售额分别为435亿元及211亿元，同比增加约1.6%及6.8% 。
这样的成绩得益于，新力不断更新营销模式。为应对疫情的影响，新力打了一套创新组合拳：从1月份云售楼处上线，2月份“无忧购房计划”到“五一安家季”“618购房节”。在品牌的打造上也率先开启了业内在抖音平台进行线上直播品牌发布会的创新动作。
惠州新力城
除此之外，新力前期高质量的战略布局尤为关键。从销售额分布来看，江西省占约40.5% ，大湾区占约15.5% ，长江三角区占约27.5%及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.5%。这些区域毫无疑问是中国经济最为活跃的区域，成为新力销售高质量增长的定海神针。
尤其值得注意的是，新力还在持续优化土地布局。截至报告期末，新力共斩获的22幅优质地块，其中江西省占7块、粤港澳大湾区占1块、长江三角洲地区占12块、华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占2块，均是人口产业持续导入的区域。
上半年，新力获取土地总规划建筑面积229万平方米，平均土地成本仅为5601元/每平方米，权益土储面积达1534万平方米，一二线城市占比约85%。土储资源丰富，土地布局更加合理，为下半年高质量的营收打下了坚实的基础。
对于新力购地的逻辑，陈凯表示总体认同一二线城市的市场，三四线城市有所为有所不为。
他表示，新力的布局，会优先考虑人口相对聚集的城市，三四线城市要看区域。比如市场比较透明的长三角，尤其是以上海为中心的周边城市：嘉兴、杭州、江阴、常熟等，还是值得期待的。大湾区、成都区域进三四线会很谨慎，对于重仓的大湾区，新力更聚焦于深圳、惠州、珠海、佛山等城市。
在江西大本营，新力则是坚定下沉至三四线。在江西，新力在品牌、管理半径、成本等方面都具有优势，供应商体系也完备，这些优势能让新力在江西的三四线可以做到5-6个月开盘。
在陈凯看来，当下的地产市场竞争越来越大，一个中等体量的房企如能在区域深耕上有突破，照样可以实现规模再上一个台阶。
选择江西省和长三角下沉，是公司过往积累的经验和优势，以及对市场的看好。
管理要创新，向经营要效益
在行业整体利润下降的大环境下，新力也在寻求管理上的创新，向经营要效益。
作为前30强房企里最年轻的公司，面对未来，管理层认为，公司在提升管理效率上有很大的空间。
陈凯也表示，未来一两年中，公司重点关注精细化管理。“如果后续要上一个台阶，就是要在管理上进行改善；以后房企的发展就是靠金融端提升报表能力，拿到便宜的地。在管理端改善，提升效益。”
南昌合悦滨江
在销售端，已经开始尝试大数据的引入，客户画像更清晰，定位更精准，从而提升销售达成率。8月25日，新力控股与阿里云完成全面合作协议签约仪式，将在未来社区、智慧园区、新零售、地产企业数字化转型领域展开全面合作，通过“房地产+互联网”进一步提升管理水平和发展模式。
在运营效能方面，新力与SAP、德勤将共同打造智慧企业/项目数据平台，实现业财融合一体化，加速房地产的数字化转型。
新力还有对案场、对施工的管理，ERP的管理、成本管理等多维度精细化管理方案。
观察者认为，现代化企业必须要推动科学管理理念与决策机制，逐步提升核心运营管理标准，实现高效益的高周转，减少部门和职能壁垒，强化协同合作沟通，提高决策效率，从而提升竞争力。
上半年，新力精细化管理效果显著，销售费用率和管理费用率均有下降，其中销售费用率为4.2%，同比下降0.8个百分点；管理费用率为2.8%，同比下降0.9个百分点。
经过新老团队半年的磨合，高效的运营机制已经开始发挥作用。以南昌为例，公司确保在土地投拓阶段获取的土地有6%―8%的利润率，再通过精细化的管理，还能实现再增加0.5%―1%的利润率，从而确保项目能够实现平均8%的利润率。
陈凯认为，随着融资环境的变化，地产去杠杆化和管理精细化是大势所趋。
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